Сегодня поговорим о рынке жилья в Гомеле. На вопросы корреспондента 024.by отвечает эксперт-аналитик в сфере недвижимости Олег Вольштейн.
Что сейчас происходит на рынке жилья в Гомеле?
Рынок недвижимости – лакмусовая бумажка экономического положения в стране. Все взлеты и падения отражаются на рынке жилья. Сегодня существует достаточно неплохое кредитование. Лидер этого кредитования – это Беларусбанк, Белинвестбанк, есть неплохие возможности и в других банках. Практика подсказывает, что существует «круговорот» квартир в природе. Человек когда-то скопил какие-то небольшие деньги, купил малосемейку, женился, обзавелся семьей, продает малосемейку, покупает двухкомнатную квартиру. Из нее вырастает семья, покупается трехкомнатная, четырехкомнатная квартира. Люди, к сожалению, разводятся, продают большие квартиры, взамен покупают одно-, двухкомнатные. Рынок недвижимости достаточно динамичен.
Сейчас цены на рынке жилья подросли и стабилизировались. Видя рост цен, некоторые продавцы повысили цены на столько, что они стали выше рыночных. С другой стороны, покупатель очень четко понимает тенденции и занимает выжидательную позицию. Это приводит к отсутствию консенсуса между ними, а это и есть формирование рыночной цены недвижимости. Риелтор – это тот человек, который четко понимает этот консенсус, потому что цена, выставленная в рекламе – это так называемая «хотела» продавца и порой она не имеет ничего общего с реальностью.
Какое жилье сейчас более востребовано?
Лидеры продаж в этом году – двухкомнатные квартиры, хотя в прошлом году лидировали однокомнатные.
Сегодня покупатели стремятся выбирать квартиры с большими кухнями (больше 9 метров). Все остальное тоже продается, но цена из-за спроса будет меньше.
Интересная ситуация складывается с домами. Сегодня более востребованы дома-бунгало. Одноэтажные дома 100-120 квадратных метров. А вот с двух, трехэтажными домами, которые некогда строились на большие семьи и считались показателем большого достатка, ситуация менее приглядная. Сегодня такие дома очень трудно продать по той стоимости, в которую ее оценивают продавцы, учитывая те силы и средства, которые они в них в прошлом вложили.
Есть ли какая-то зависимость от стоимости жилья и сезоном?
Еще 8-10 лет назад мы действительно отмечали сезонность в спросе на жилье. Раньше летом был спад в спросе на недвижимость. Сейчас сезонности, как таковой нет, не считая Нового года, наверно потому, что многие люди считают, что все задуманное лучше осуществлять в году уходящем. На стоимость жилья в большей мере влияют политические процессы, нежели определенное время года.
Динамика цен на жилье идет по синусоиде, после спада – всегда подъем. Причем чем сильнее спад, тем больше подъем.
Что такое арендное жилье? Есть ли оно в Гомеле, в чем его плюсы и минусы?
Арендное жилье в Гомеле есть, как и во всей Беларуси. Это серьезная альтернатива съемному жилью, так как оно явно дешевле. Есть приятный нюанс: если ты делаешь в арендном жилье ремонт, тебе могут снизить на эту сумму арендную плату. Сегодня у определенной категории граждан (военные, к примеру) появилась возможность после выслуги лет приобрести арендное жилье в собственность.
Всегда ли покупка жилья в новостройке гарантирует безоблачную жизнь?
Вот кстати нет. Мы знаем примеры, когда начинается усадка дома и проблемы. Вообще на усадку дома дается от трех до пяти лет. Соответственно, если Вы делаете ремонт, кладете плитку, Вас могут ожидать неприятные сюрпризы. Но необязательно, конечно. Если говорить, о всеобщей любви к новостройкам, то да, такая тенденция есть. Люди ценят квартиры, в которых никто не жил, так как сказать «без чужой ауры», однако о безоблачности нередко говорить не приходится. Был случай в Гомеле, когда застройщики продавали квартиры, выкупленные по неправильным финансовым операциями, и у людей, вложивших в это деньги, были большие проблемы. Поэтому, как и покупка любой недвижимости, новостройки тоже требуют определенного анализа.
Какие районы в Гомеле самые дорогие, а какие- одни из дешевых?
В Гомеле самый дорогой и востребованный район, в котором лично по моему мнению, необоснованно завышенные цены на жилье – это район Мельниково Луга. Он людьми очень востребован, квартиры улетают как пирожки. Наверно это следствие какой-то модной тенденции. В других районах жилье стоит примерно одинаково: нет различия между Белицей и Сельмашем, нет различия между Фестивалем и Западным микрорайоном. И если раньше звучали фразы вроде «Западный и Сельмаш не предлагать», или, к примеру, улица 8-я иногородняя была самая трудно продаваемая, то сейчас с развитием инфраструктуры все изменилось и эти районы продаются ничуть не хуже остальных. Люди также любят район Хутора, Шведская горка.
Есть ли смысл делать ремонт в квартире перед ее продажей? Окупится ли он?
Конечно, когда покупатель приходит смотреть жилье, а в квартире грязные окна, плохой свет, фотографии висят по стенам, его это отталкивает. Когда мы продаем машину, мы пытаемся ее помыть и почистить, чтоб придать товарный вид. По поводу квартиры существует почему-то поверье: кому надо, тот и так купит. Нет, здесь все также. Сегодня рынок принадлежит покупателю, и его надо заинтересовать. Квартира должна иметь товарный вид: быть аккуратной, чистой, обезличенной — какие-то фотографии, очень личные вещи и незастеленные кровати – все это может оттолкнуть покупателя. Говорить, что надо именно делать ремонт, я говорить не буду. Какие-то косметические вмешательства – убрать желтые пятна на потолке, подклеить оборванные обои. Наши риэлторы в полной мере обладают техникой «хоум стейджинг», которая позволит оптимально подготовить жилье к продаже.
Маленький лайфхак от меня: если ждете покупателей, спеките какие-нибудь булочки. Запах сдобы дает возможность покупателю почувствовать себя дома. Или запечь яблоко в микроволновке или заварить кофе. Такие запахи очень привлекают покупателей.
Квартиры с ремонтом не продаются намного дороже: если Вы вернете 50% от стоимости вложенных в ремонт денег, будет хорошо. Обычно можно «отбить» 20-30%. Но квартиры с хорошим ремонтом продаются быстрее.
У меня есть пример из практики, когда квартира в очень непопулярном районе города за счет того, что продавец покрасил двери, поклеил свежие обои, покрасил в ванной потолок и стены, продалась гораздо быстрее вариантов в других более популярных районов.
Конечно, в дорогом сегменте квартир, к примеру, когда цена начинается от 80 тысяч долларов, вложенные в хороший ремонт деньги, можно вернуть уже с процентом 60-70%.
Очень редко можно вернуть 100% стоимости ремонта, потому что зачастую покупатель не готов оценить Ваши вкусы и усилия.
