Покупка жилья всегда сопряжена с определенными волнениями и рисками. А что, если оно приобретается не на локальном рынке, а за рубежом? Градус напряжения растет и помочь может только грамотный анализ и расчет. Как максимально компетентно подойти к этому вопросу рассказал Сергей Щербич, учредитель Центра Недвижимости «Эстейт Компани», эксперт по зарубежной недвижимости.

Насколько часто в прошлом году белорусы покупали жилье за рубежом? Есть ли какая-то динамика в этом вопросе и что определяет спрос в данном сегменте?

В 2024 году интерес белорусов к зарубежной недвижимости продолжает расти. Хотя точной официальной статистики нет, наблюдается устойчивая тенденция увеличения количества сделок. Это подтверждается как данными открытых источников, так и информацией от участников рынка.

Основные факторы, влияющие на спрос:

1. Экономическая ситуация в Беларуси. Рост цен на жилье внутри страны подталкивает инвесторов искать более выгодные варианты за рубежом. Например, согласно данным belmarket.by, в конце 2024 года средняя стоимость квадратного метра в Минске на вторичном рынке достигла $1 590 что является высоким показателем.
2. Диверсификация капитала. Инвесторы стремятся распределить активы, снижая риски и используя разные валютные зоны.
3. Высокая доходность аренды. В странах с развитым туристическим потоком, недвижимость может приносить 7–12% годовых, что значительно выше средних показателей в Беларуси.
4. Упрощение процедур покупки. Многие государства предлагают иностранным инвесторам льготные условия и упрощенные схемы владения.

Эта информация основана на данных из открытых источников, а также на внутренней статистике и сведениях, полученных от моих партнеров, работающих в сегменте зарубежной недвижимости, а также на моих личных наблюдениях за этим рынком.

В недвижимость каких стран белорусы инвестируют деньги чаще всего? Какого рода объекты их привлекают и для каких целей?

Белорусские инвесторы активно вкладывают средства в недвижимость за рубежом, выбирая страны с благоприятными условиями для владения, высоким потенциалом доходности и удобной логистикой.

ТОП-5 популярных направлений для инвестиций

Таиланд

Почему выбирают:

• Гибкие условия для иностранных покупателей: можно владеть квартирами в кондоминиумах.
• Высокая доходность аренды: 7–10% годовых в курортных зонах.
• Доступные цены: от $1 500 за м² в Паттайе и от $3 000 за м² в Бангкоке.

Что покупают:

• Квартиры в кондоминиумах (для сдачи в аренду).
• Виллы через аренду земли (leasehold).
• Цель: Получение пассивного дохода от аренды, получение ВНЖ при крупных инвестициях.

Бали (Индонезия)

Почему выбирают:

• Мировой туристический центр, популярный среди экспатов и цифровых кочевников.
• Высокая рентабельность: 10–15% годовых на аренде вилл.

Что покупают:

• Виллы (через leasehold на 25–30 лет).
• Земельные участки под строительство.
• Цель: Бизнес на краткосрочной аренде, отдых и личное проживание.

Турция

Почему выбирают:

• Программа получения ВНЖ и гражданства через покупку недвижимости.
• Стабильный рост цен на жилье (в крупных городах и курортных зонах).

Что покупают:

• Квартиры в Анталии, Аланье и Стамбуле.
• Апарт-отели для бизнеса.
• Цель: Инвестирование в растущий рынок, получение гражданства.

Черногория

Почему выбирают:

• Европейская страна с простыми правилами покупки для иностранцев.
• Экологически чистый регион, благоприятный климат.

Что покупают:

• Апартаменты и виллы у моря (Бар, Будва, Котор).
• Цель: Личное проживание, долгосрочные инвестиции.

Грузия

Почему выбирают:

• Безвизовый въезд для белорусов и возможность получения ВНЖ при покупке недвижимости.
• Доступные цены: от $1 200 за м² в Батуми.

Что покупают:

• Апартаменты в Батуми и Тбилиси для сдачи в аренду. 
• Цель: Получение дохода от аренды, инвестиции с потенциалом роста.

Белорусы выбирают страны с доступной стоимостью входа, высоким туристическим потоком и перспективой роста рынка. Основные цели — получение дохода от аренды, сохранение капитала и получение ВНЖ или гражданства.

Есть ли какие-то особенности взаимодействия с продавцами недвижимости в других странах?

Покупка недвижимости за рубежом требует понимания местных правил, бизнес-культуры и юридических нюансов. Белорусским инвесторам важно учитывать ключевые моменты при сделках в разных странах.

Юридические особенности:

• Таиланд: Иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах (до 49% комплекса), но землю можно оформить только через leasehold (долгосрочную аренду) или компанию.
• Бали (Индонезия): Прямое владение землей иностранцами запрещено, но есть схема leasehold (аренда на 25–30 лет с продлением) и покупка через местную компанию (PT PMA).
• Турция: Процедура покупки проста, но рекомендуется проверять объекты на наличие задолженностей и обременений.
• Черногория, Грузия: Открытые рынки с прозрачными правилами для иностранных инвесторов.

Проверка продавца и объекта:

• В некоторых странах объекты продаются без полного юридического оформления.
• Перед сделкой важно проверить:
  • Право собственности и отсутствие долгов. Наличие всех разрешений на строительство и эксплуатацию.
  • Контракты на управление недвижимостью (если объект покупается для аренды).

Процесс переговоров:

• В Азии (Таиланд, Индонезия) принято вести торг, особенно при покупке вторичной недвижимости.
• В Турции продавцы часто дают скидку при оплате наличными.
• В Европе цена чаще всего фиксированная, но можно договориться о дополнительных бонусах (мебель, ремонт).

Комиссии и налоги:

• В Таиланде и Турции есть налоги на покупку (2–4%) и продажу (3–5%).
• На Бали дополнительные расходы включают налоги на аренду земли и ежегодное содержание.
• В Черногории и Грузии расходы на регистрацию минимальны.

Каждая страна имеет свои особенности сделок, и без должной экспертизы можно столкнуться с юридическими и финансовыми рисками. Работая с проверенными застройщиками и юристами, я обеспечиваю полную безопасность сделки и подбираю лучшие варианты с учетом ваших целей.

Какие бы вы дали советы желающим инвестировать в зарубежную недвижимость. Что нужно знать в разрезе этого вопроса?

Инвестирование в недвижимость за рубежом — это стратегическое решение, которое требует анализа, понимания рынка и грамотного подхода. Чтобы избежать рисков и сделать инвестицию прибыльной, важно учесть следующие ключевые аспекты:

1. Определите цель покупки

Прежде чем инвестировать, важно понять, для чего вам недвижимость:

• Доход от аренды – выбирайте объекты в туристических или деловых районах с высокой заполняемостью.
• Перепродажа – важны ликвидность и рост цен на рынке.
• Личное проживание – учитывайте инфраструктуру, климат и правила пребывания.

2. Анализируйте рынок

• Исследуйте спрос и предложение в стране. Например, на Бали высокий спрос на арендуемые виллы, в Таиланде — на квартиры в кондоминиумах.
• Изучите динамику цен: стабильный рост цен на недвижимость — хороший признак для инвестиций.
• Узнайте правила покупки для иностранцев, чтобы избежать юридических сложностей.

3. Учитывайте все расходы

Цена объекта — это только часть затрат.

Рассчитайте:

• Налоги и сборы при покупке и продаже (в разных странах могут достигать 5–10%).
• Расходы на содержание (коммунальные платежи, управляющая компания, ремонт).
• Комиссии агентов, юристов и банковские переводы.

4. Проверяйте юридическую чистоту объекта

• Всегда проверяйте документы на недвижимость, право собственности и разрешения на строительство.
• Работайте только с надежными застройщиками, чтобы избежать недостроя.
• Если покупаете арендуемую недвижимость, уточните правила сдачи в аренду (например, на Бали и в Таиланде есть ограничения на краткосрочную аренду).

5. Планируйте стратегию выхода

• Если цель – перепродажа, важно понимать, как быстро и выгодно можно будет продать объект.
• Оценивайте перспективу роста рынка. Например, Таиланд и Бали продолжают привлекать туристов и цифровых кочевников, что положительно влияет на спрос.

Инвестирование в зарубежную недвижимость — это не просто покупка, а стратегия. Грамотный анализ рынка, учет всех расходов и работа с профессионалами помогут избежать ошибок и сделать инвестицию успешной. Я сотрудничаю только с проверенными застройщиками и профессиональными юристами в Таиланде, на Бали и в других странах, чтобы обеспечить полную безопасность сделки и максимальную выгоду для инвестора.

Где можно приобрести недвижимость (в каких странах и с какими характеристиками) по цене средней стоимости жилья в Беларуси?

Средняя стоимость жилья в Минске составляет около $1 500 за м². За эти деньги можно найти интересные варианты недвижимости за рубежом с перспективами роста и доходности.

Таиланд

• Паттайя, пригород Бангкока, менее туристические районы Пхукета.
• Апартаменты в кондоминиумах от $1 200 – 1 800 за м².
• Высокий арендный спрос среди туристов и экспатов.

Бали (Индонезия)

• Варианты leasehold (аренда на 25-30 лет) в районах Убуд, Санур, Джимбаран.
• Апартаменты от $1 500 за м², небольшие виллы от $150 000.
• Окупаемость 10–15% годовых при правильном управлении.

Турция

• Анталия, Аланья, Мерсин.
• Новостройки от $1 200 – 1 600 за м².
• Высокая ликвидность, доступные ВНЖ при покупке недвижимости.

Черногория

• Бар, Будва, Герцег-Нови.
• Квартиры от $1 300 за м², часто с видом на море.
• Низкие налоги, европейский уровень жизни, перспективы роста рынка.

Грузия

• Батуми, Тбилиси.
• Недвижимость от $1 000 за м², активно развивается рынок аренды.
• Возможность ВНЖ при покупке.

Исходя из опыта работы и сотрудничества с проверенными партнерами в разных странах, я открыт к любому формату общения: готов подобрать для вас лучшие инвестиционные объекты, работаю только с проверенными застройщиками и профессиональными юристами (Instagram @shcherbich_biz).

Последние новости общества:

• Баланс между работой и воспитанием ребенка: руководство для родителей
• Лечение наркозависимости в Гомеле: от терапии до рехаба
• В Минске перекрывают еще одну дорогу