Флиппинг – это инвестиционная стратегия, предполагающая покупку недвижимости (преимущественно на вторичном рынке) и ее последующую быструю перепродажу с целью получения прибыли. О тонкостях такого способа обогащения поговорили с агентом по операциям с недвижимостью Аленой Григорьевой.
Фото носит иллюстративный характер
— Насколько флиппинг удачная инвест-стратегия в разрезе белорусского рынка недвижимости?
— Самая важная задача – на момент приобретения обладать знаниями о рынке недвижимости. Не получится просто купить и перепродать. Если мы говорим о серьезном подходе, т.е. инвестор владеет знаниями и понимает, как это всё работает, то, безусловно, заработать можно неплохо. И я бы назвала это надёжной инвестицией. Есть инвесторы, которым необходимо вложить свободные деньги, чтобы они работали (либо просто сохранились) — долгосрочная инвестиция. Но, здесь речь не об этом. Хотя, это тоже хороший доход.
— Сколько можно заработать на флиппинге?
— Рассмотрим вариант краткосрочной инвестиции из моей практики. Клиенты купили квартиру в плачевном состоянии (это мягко сказано). Своими силами и средствами сделали в ней ремонт. Новым было всё — и стяжка, и стены, и потолок, и все коммуникации. Всё максимально бюджетно, но качественно! Я не стану говорить о цене покупки, затратах на ремонт, просто назову цифру, которую они заработали, потратив 7 месяцев своего времени. Чистый доход составил 11000$. Это позволило им приобрести квартиру в более новом доме и более развитом районе. Это лишь один из примеров.
— Какие подводные камни включает данная инвест-стратегия?
— Для того, чтобы уверенно заработать на флиппинге, как я и сказала выше — нужны знания рынка. Это обязательно. Эти знания помогут минимизировать риски или даже приблизить их к нулю. Но, конечно, как и в любом бизнесе можно «прогореть». Скачки рынка иногда бывают непредсказуемы и не всегда в сторону инвестора (исходя из статистики).
— Как выбрать объект для флиппинга и минимизировать риски?
— На это влияет множество факторов. В том числе и сезонность. Нельзя дать усреднённые рекомендации. Подбор делается на момент приобретения с учетом текущей рыночной обстановки. Как правило, это объекты с самой низкой ценой — ниже рынка. Тут хорошо играет срочная продажа. Уже на просмотре необходимо просчитать затраты и спрогнозировать рыночную цену отреставрированного объекта (за что потом можно будет продать).
В среднем доходность с объекта 4-6 тыс. долларов (с которых еще нужно уплатить налог). Я работала с одним из известных комплексов в Минске и хочу сказать, что из-за незнания рынка, (потребностей покупателя) некоторые приобретали совсем неудачные варианты для дальнейшей перепродажи, сразу подвергая себя большим рискам. Вообще, в Минске не так часто люди зарабатывают на вторичке. В последние годы это были в основном новостройки. Купил на этапе «стройки» подождал от 6 месяцев до 1,5 лет и без дополнительных вложений продал готовую квартиру без отделки. Некоторые делают ремонт и продают уже с ним, это увеличивает срок инвестиций, но позволяет заработать чуть больше.
— Ремонт-дело дорогое, какие лайфхаки использовать, чтобы создать видимость презентабельной квартиры?
— Создавать видимость — не самый лучший выбор. Можно сделать качественный ремонт из недорогих материалов. Поверьте, люди не глупые, картинку смоют быстро. Особенно, если будут в сопровождении хорошего специалиста. Лайфхак один — если решили флиппить — изучайте тщательно рынок недвижимости, а также ищите «своих» ремонтников, поставщиков стройматериалов и т. д. Хотите заработать – надо иметь четкое представление обо всех этапах. Проще, конечно, обратиться к специалисту, который владеет пониманием рынка в конкретном отрезке времени. Как минимум, это будет полезно новичкам, которые только прощупывают почву.
— Как регламентируется такая деятельность в рамках правового поля?
— Как такового флиппинга официально в Беларуси нет. Т.е. о ИП не может быть и речи. Но, налог все же придется заплатить. Продажа недвижимости облагается подоходным налогом, который составляет 13% и уплачивается с дохода от сделки — разницы между стоимостью покупки объекта и его продажи. Но, 1 квартиру раз в 5 лет можно продать без уплаты налога. (гл. 18 НКРБ). Недвижимость, полученная по наследству при продаже, налогом не облагается (даже если это 2 продажа за 5 лет). Если более детально, то купил за 50000, продал за 70000, с 20000 будь добр уплати 13% налога. Конечно, есть обходные пути, но это уже будет считаться экономическим преступлением, а с законом лучше не шутить.
