Строительство собственного дома — это, пожалуй, самая амбициозная задача, которую может поставить перед собой человек. И дело тут не только в деньгах. Дом — это всегда про нервы, терпение и правильные расчёты. Очень многие на этом пути теряют не только деньги, но и веру в счастливый финал. Чтобы этого не произошло, мы решили поговорить с человеком, который видел стройки изнутри на всех этапах. Денис Альбов — генеральный директор компании «Технобетон Групп», лидера на рынке аренды автобетононасосов в Беларуси, поделился с 024.by своим опытом и дал конкретные рекомендации, как построить дом и при этом остаться в здравом уме.
Фото из архива эксперта
Парадокс, но большинство людей начинает строительство дома… неправильно. По словам Дениса, практически каждый второй клиент его компании сначала покупает землю, а только потом начинает задумываться о бюджете и проекте.
«Это примерно как пойти в автосалон, купить машину, а уже потом узнать, сколько стоит бензин и страховка», — говорит эксперт.
По его словам, первым делом нужно не землю искать, а разобраться с собой. Понять, зачем вам дом. Это будет дача для летнего отдыха или место для круглогодичного проживания? Сколько человек в нём будет жить? Нужен ли гараж? А мансарда? А сауна?
«Пока вы не нарисуете в голове картинку своего будущего дома, нельзя двигаться дальше. А когда определились — доставайте калькулятор и считаете бюджет. Причём сразу с запасом», — советует Денис.
Затем нужно изучить рынок земли. Тут важно учитывать не только цену за сотку и вид из окна. Участок задаёт практически все параметры будущего строительства: от типа фундамента до выбора строительной техники. И уже после этого можно выбирать проект и архитектора.
По словам Дениса, строительство дома — это история не только про деньги. Это ещё и про выдержку, ответственность и кучу свободного времени. Даже если вы нанимаете подрядчика, бригады, проектировщика и прораба, всё равно без вашего участия ничего происходить не будет.
«Есть два главных критерия, которые показывают, готовы ли вы к стройке. Первый — это финансы. Если у вас на руках хотя бы 50% от стоимости будущего дома плюс подушка на непредвиденные расходы (а это 20-30% от бюджета) — уже хорошо. Второй критерий — это ваши нервы и время. Если рассчитываете строить ‘по выходным’ или дистанционно без контроля — забудьте. Недостроев из-за такого подхода я видел десятки», — предупреждает эксперт.
Большинство будущих домовладельцев уверены: главное — найти бригаду подешевле и стройка пойдёт. Но, как говорит Денис, основные ошибки совершаются задолго до того, как на участок завозят первый бетон.
Первая ошибка — это недооценка расходов. Люди считают только стоимость материалов и работы. А вот разрешения, аренду техники, подключение коммуникаций и непредвиденные расходы благополучно забывают. В итоге уже на этапе фундамента бюджет оказывается на 30% выше, чем планировали.
«Обычный пример: заливка фундамента автобетононасосом стоит 250 рублей в час. Минимум три часа. А таких заливок может быть две-три. И это только фундамент», — рассказывает Денис.
Вторая ошибка — выбор участка по внешнему виду. Люди влюбляются в красивый склон, лесок за забором и уютный прудик. А потом выясняется, что грунт под домом — торфяник или песок, и вместо стандартного фундамента нужно заливать усиленный, вдвое дороже.
Третья ошибка — спешка с проектом. Заказывают дешевый типовой проект, а потом начинают его переделывать под свои потребности. «В результате приходится вносить изменения в уже готовую документацию, доплачивать архитектору, переделывать смету и заново получать разрешения. Время и деньги уходят в трубу», — говорит эксперт.
На первый взгляд кажется, что при выборе участка главное — цена и расположение. Но по факту есть ещё несколько факторов, которые способны увеличить стоимость строительства в разы.
Первый — это грунты. Без проведения геологических изысканий понять, что находится под ногами, невозможно. «Слабые грунты, как показывает практика, добавляют от 30 до 50% к стоимости фундамента», — подчёркивает Денис.
Второй — наличие или отсутствие коммуникаций. Наличие электричества, воды, газа или возможность их подвести. Подключение может стоить как полдома.
Третий — подъездные пути. Если на участок не сможет заехать бетонная мешалка или автобетононасос, процесс залива фундамента встанет или потребует дорогих решений.
И ещё одна важная деталь — ограничения по застройке. Близость ЛЭП, газопровода, водоёма, санитарные зоны — всё это может не позволить вам построить то, что задумали.
Экономить на стройке можно, но разумно. По словам Дениса, больше всего можно сэкономить на проекте — выбрать не индивидуальный, а типовой. Разница в цене может доходить до пяти раз.
А вот отказываться от геологии, геодезии или проектирования нельзя ни в коем случае. «Любая ошибка на подготовительном этапе будет стоить в разы дороже на этапе строительства. Люди пытаются сэкономить 100 долларов на геологии, а потом платят 10 тысяч за переделку фундамента», — предупреждает Денис.
Можно и нужно торговаться с подрядчиками, выбирать проверенные компании с прозрачным прайсом и репутацией.
«У нас, например, прайс открыт, никаких скрытых накруток. И это для клиента сразу снимает половину нервов», — говорит эксперт.
Понять стоимость стройки до начала работ — сложно, но возможно примерно прикинуть порядок цен. По словам Дениса, сейчас строительство дома «под ключ» в Беларуси обходится от 800 до 1200 долларов за квадратный метр. И это без отделки премиум-класса.
Плюс к этому нужно заложить минимум 20% на непредвиденные расходы — они неизбежны. И ещё 10–15% на подключение коммуникаций. «Участок в Минском районе — от 20 до 30 тысяч долларов. Так что для дома 100 м² нужно ориентироваться на бюджет от 100 до 150 тысяч долларов вместе с участком и коммуникациями», — советует эксперт.
Есть три золотых правила: резервный бюджет, все разрешения до начала и чёткое соблюдение технологической последовательности. Если нарушить очередность работ — переделки обеспечены.
«Был случай, когда залили фундамент, а потом вспомнили про трубы канализации. В итоге пришлось вырезать бетон, прокладывать трубы, снова заливать. Такие переделки удваивают стоимость», — вспоминает Денис.
Важно заранее убедиться, что техника сможет заехать на участок, особенно если грунт слабый или подъездная дорога весной превращается в болото.
В финале разговора Денис делится своей главной рекомендацией: «Не стройте дом на эмоциях. Стройте на расчётах. Мечта о доме — это прекрасно, но без плана и финансовой подушки она превратится в стресс. Сначала посчитайте, изучите рынок, поговорите с теми, кто уже построил. И обязательно окружите себя профессионалами. Это сохранит ваши деньги, нервы и здоровье».
