Ажиотаж на рынке жилья идет на спад, и скоро можно ожидать снижения стоимости квартир. Три месяца без особых изменений говорят о готовности рынка к удешевлению метра.
Фото ТГ «Минскстрой»
После трехмесячного «затишья», которое пришлось на май-июль, когда количество сделок оставалось практически неизменным, рынок демонстрирует снижение активности на 15% по сравнению с мартовскими показателями. В среднем регистрируется около 1250 сделок купли-продажи квартир в месяц. Специалист в сфере недвижимости, Наталья Литовская, поделилась с Realt своими прогнозами относительно дальнейшего развития ситуации и вероятности удешевления жилья в ближайшем будущем.
По мнению эксперта, период повышенного спроса, наблюдавшийся ранее, подходит к концу, поскольку рынок подвержен циклическим колебаниям, и пик уже пройден. Небольшое уменьшение ставок по ипотеке в июне спровоцировало незначительный рост цен в прошлом месяце, однако не привело к существенному увеличению числа сделок. Это свидетельствует о том, что финансовые возможности покупателей достигли своего предела.
В июле средняя стоимость «квадрата» составила около $1800, что на $35 выше, чем в предыдущем месяце. Литовская объясняет это стремлением потенциальных покупателей, особенно тех, кто состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, воспользоваться кратковременным снижением ставок и относительно доступным курсом доллара, несмотря на итоговую стоимость приобретаемого жилья. Покупатели понимали, что общая сумма переплаты по кредиту может уменьшиться через несколько месяцев, но собственных имеющихся средств все равно недостаточно, поэтому решались на покупку сейчас.
На текущее проявление покупателей и уровень цен оказывают влияние три главных пункта: уровень доходов граждан, доступность кредитных средств и общие настроения на рынке. Согласно официальным данным, доходы населения демонстрируют положительную динамику. Доллар остается под пристальным вниманием, поскольку его рост может негативно отразиться на доходах, если переводить их в валюту.
С середины августа Беларусбанк повысил ставки по программе «Ипотека Экспресс» для приобретения жилплощади на «вторичке» до 18,5% годовых для всех и до 16,5% для тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий. По мнению Литовской, ставки превышающие 18 процентов, являются сдерживающим фактором. Поскольку около четверти приобретений на вторичном рынке совершаются с привлечением кредитных средств, можно предполагать, что половина таких покупателей будут ждать снижения цен, так как их доходов может оказаться недостаточно для получения необходимой суммы в банке. На рынке останутся лишь покупатели с высоким уровнем дохода, которым требуется небольшая доплата. Однако более привлекательные условия кредитования на первичном рынке (до 17% годовых) могут переориентировать часть покупателей на приобретение нового жилья.
Эксперт также говорит, что многие, как и раньше рассматривают покупку квартиры как надежный способ сохранения сбережений. Доходы от сдачи жилья во временное пользование, несмотря на текущие цены, может быть небольшой, но в перспективе останется стабильной и превысит доходность по вкладам в банке.
Предполагается, что рост кредитных ставок, произошедший в августе, не окажет существенного влияния на цены по итогам месяца, поскольку рынок не реагирует мгновенно на изменения. Однако в сентябре есть вероятность снижения количества сделок на «вторичке» в районе 8-15 процентов и начала снижения цен на 1-2%.
В дальнейшем следует внимательно следить за изменением стоимости доллара, как индикатором уровня дохода граждан, и общим настроением участников рынка. При этом не стоит ожидать мгновенного обвала цен даже в случае резкого скачка курса доллара. Существенное снижение цен (более 5%) – процесс, требующий времени. Рынок недвижимости характеризуется инертностью, и даже при низком уровне сделок (900 в месяц) цены могут оставаться стабильными в течение нескольких месяцев. Накопления у населения еще имеются, поэтому обвала ждать не стоит.
