Рынок недвижимости — это зеркало, в котором отражаются все экономические и социальные процессы страны. Сегодня, глядя на ситуацию в Беларуси, можно с уверенностью сказать: это зеркало показывает настоящий ажиотаж. Спрос на столичное жилье заметно превышает предложение, а ценники на квартиры не просто удивляют, а бьют рекорды. Люди стоят перед сложным выбором, продавцы диктуют условия, а эксперты пытаются понять, где находится потолок этого роста. Какое же жилье сегодня в цене, кто готов платить большие деньги за столичную прописку и какие невидимые пружины толкают цены вверх?
Фото: Realt.by
Основная причина нынешнего ценового ралли — это дисбаланс спроса и предложения. Проще говоря, желающих купить квартиру в Минске гораздо больше, чем самих квартир, выставленных на продажу. И этот дефицит подогревается действиями застройщиков. Именно они сегодня задают тон всему рынку. Средняя цена квадратного метра в столичных новостройках на этапе строительства уверенно держится в районе двух тысяч долларов за однокомнатные квартиры.
Рынок вторичного жилья не может не реагировать на такую планку. Владельцы квартир смотрят на цены застройщиков и логично поднимают стоимость своего, уже готового жилья. В результате мы видим, как однокомнатные квартиры в домах, которым от года до пятнадцати лет, продаются за 75–90 тысяч долларов и даже выше. Покупатель оказывается перед непростой дилеммой: вложиться в строящийся дом и ждать, либо заплатить сопоставимую сумму за готовую квартиру, но на «вторичке». И чаще всего выбор падает на второй вариант, ведь он позволяет избежать рисков долгостроя и сразу въехать в свое жилье.
Казалось бы, в такой ситуации спросом должны пользоваться любые квартиры. Однако современный покупатель стал гораздо разборчивее. Главным двигателем рынка, как ни странно, остаются покупатели жилья в старом фонде — так называемых «хрущевках» и «брежневках». Но и здесь есть важный нюанс. Квартиры, требующие капитального ремонта, продаются все хуже.
Можно привести наглядный пример. Две практически одинаковые двухкомнатные «хрущевки» в схожих районах выставляются по одной цене — около 70 тысяч долларов. Но одна из них — с частичным косметическим ремонтом и раздельными комнатами, а вторая — «убитая», с проходной комнатой. В первом случае телефон продавца разрывается от звонков, выстраивается очередь на просмотры. Во втором — за несколько дней может не быть ни одного реального интересующегося. Секрет прост: за последние годы стоимость строительных материалов и ремонтных работ взлетела до небес. Люди прекрасно понимают, что, купив квартиру без отделки, им придется вложить в нее еще одну весьма внушительную сумму, потратив при этом массу времени и нервов. Поэтому квартиры с хорошим ремонтом, даже по завышенной цене, уходят с рынка гораздо быстрее.
Говоря о минском ажиотаже, важно понимать, что хотя он и задает тон всему рынку, ситуация в регионах уже не так сильно отстает. Если раньше можно было говорить о «совершенно иной реальности» в ста километрах от столицы, то 2025 год показал: тенденция к удорожанию жилья стала общенациональной. Безусловно, Минск остается абсолютным лидером, где средняя цена квадратного метра на вторичном рынке давно перешагнула отметку в 1500 долларов. Однако и областные центры демонстрируют уверенный рост.
Особенно показательным в этом плане стал Могилев. За последние годы цены на жилье здесь заметно подросли, а средняя стоимость квадратного метра, по данным на середину 2025 года, приблизилась к отметке в 900 долларов. Схожая динамика наблюдается и в других областных городах. Например, в Бресте «квадрат» стоит уже более 1000 долларов, в Гомеле и Гродно — в районе 850–900 долларов. Таким образом, разрыв со столицей все еще велик, но он не выглядит пропастью. Рост цен, пусть и не такой стремительный, как в Минске, затронул всю страну, подтверждая, что недвижимость остается для белорусов главным способом сбережения средств.
Этот разрыв объясняется целым комплексом факторов. Минск — это центр деловой и культурной жизни, здесь самые высокие зарплаты, лучшие возможности для карьеры и образования. Столичная недвижимость рассматривается не только как место для жизни, но и как надежный инвестиционный актив, способ сохранить и приумножить сбережения. Региональные рынки в этом плане гораздо спокойнее и стабильнее, они ориентированы в основном на удовлетворение местных потребностей в жилье.
Еще одна интересная тенденция последнего времени — рост числа сделок с участием иностранных граждан. Причем, вопреки стереотипам, речь идет не только о россиянах. Все больший интерес к минской недвижимости проявляют жители стран Европы — Латвии, Литвы, Эстонии и даже Германии. Их запросы предельно конкретны: новое жилье в престижных комплексах, таких как «Маяк Минск», «Левада» или «Минск-Мир», и обязательно с качественным современным ремонтом. Для них это выгодное вложение капитала и возможность иметь «запасной аэродром».
Однако бесконечный рост цен невозможен. Уже сейчас есть факторы, которые могут серьезно охладить рынок.
Похоже, белорусский рынок недвижимости достиг некоего плато, и дальнейший его путь будет зависеть от стабильности экономики в целом.
