Посуточная аренда квартир — удобное решение для тех, кто ценит комфорт и гибкость во время путешествий или деловых поездок. Мы поговорили с директором компании, предоставляющей жильё для краткосрочного проживания ООО «Темрюк-Апарт» Натальей Темрюк о текущем состоянии этого рынка, клиентских предпочтениях, конкуренции и прогнозах.
Фото носит иллюстративный характер
— В посуточную аренду я вошла в 2010 году, будучи сотрудником агентства недвижимости. Уже тогда у меня был большой опыт работы в аренде жилых помещений, и я умела находить подходящие объекты для субаренды. Изначально это было небольшим источником дополнительного дохода, но уже к 2011 году, когда у меня появилось четыре объекта в управлении, стало ясно, что пора посвятить этому занятию всё своё время. Поэтому я оставила агентство и сосредоточилась на собственном бизнесе.
Бизнес рос невероятно быстро, особенно потому, что я нашла уникальную нишу. Тогда было непросто искать свободные квартиры, ведь большинство вариантов размещалось в газете «Из рук в руки», а её лучшие страницы зачастую бронировали заранее. Но благодаря опыту и контактам, накопленным ранее, я начала предлагать услуги по управлению жильём, которое плохо продавалось на долгосрочную аренду. Такие квартиры находились преимущественно возле вузов, заводов, медицинских учреждений и станций метро — именно там, где наблюдается высокий сезонный спрос на временное проживание.
Моя стратегия заключалась в быстром ремонте и превращении обычного жилья в привлекательное пространство. За неделю квартира преображалась: мы делали недорогой, но качественный косметический ремонт, выбирали мебель и декорации из ИКЕА, которую я самостоятельно покупала в Москве. Всё это позволяло нам сдавать такие квартиры намного дешевле рыночных ставок, но при этом получать быструю отдачу от вложений — буквально за два-три месяца объект начинал приносить чистую прибыль.
Одним из моих ключевых решений стал выбор Заводского района Минска как основного места развития бизнеса. Там у меня оказалось наибольшее число объектов, поскольку расположение идеально подходило для приезжих студентов, командированных сотрудников и туристов. К 2017 году у меня уже было около тридцати управляемых квартир, причём некоторые из них я успела купить в собственность.
Что касается рынка в целом, то за эти годы он сильно трансформировался. Появились крупные онлайн-сервисы вроде Airbnb и Booking.com, существенно расширившие доступ к потенциальным клиентам. Однако одновременно усилилась и конкуренция, появились строгие правила и налоги, регулирующие сдачу жилья в аренду. Несмотря на это, моя собственная система организации постельного белья, уборки и обслуживания помогла удерживать высокий уровень сервиса и обеспечивать регулярный приток новых и повторных клиентов.
Таким образом, рынок посуточной аренды постоянно эволюционирует, и успех зависит от умения адаптироваться к изменениям и внимательно относиться к потребностям своих гостей.
— Посуточная аренда квартир в Беларуси — занятие перспективное, но не простое. Главное условие успеха — это владение собственной недвижимостью или сотрудничество с управляющей компанией, которая возьмет на себя всю головную боль с маркетингом и операционным менеджментом.
Чтобы занять достойное место на рынке, нужен собственный ресурс в интернете, например, хорошо разработанный сайт или профиль в соцсетях, который сможет составить конкуренцию известным площадкам, вроде «Суточно», «Островок» и «Куфар Бай». Онлайн-канал обеспечит вас постоянным притоком клиентов, привлечёт внимание целевой аудитории и создаст доверительный образ.
Кроме того, необходима чётко налаженная система поддержки постоянных клиентов и оптимизации расходов. Любая мелочь влияет на итоговую картину: начиная от быстрой реакции на запросы клиентов и заканчивая уровнем чистоты и удобства в квартире.
Нужно понимать, что кроме очевидных всплесков спроса в праздничные дни и летний период, вашим объектом заинтересуются и другие категории гостей: блогеры, которым нужны красивые кадры для соцсетей, романтичные пары, испытывающие готовность перейти к совместной жизни, и семьи с детьми, решившие устроить экскурсию по городу. Эти группы обеспечивают стабильность доходов практически в любое время года.
Так что если хотите заняться посуточной арендой всерьез, запаситесь терпением, настроенными инструментами маркетинга и вниманием к каждому клиенту. В таком случае ваши усилия точно принесут ощутимый финансовый результат.
— Вопрос о том, какие квартиры пользуются большим спросом на рынке посуточной аренды, довольно интересен. Из личного опыта скажу, что сейчас лидируют квартиры с красивым дизайном, известные как «инстаграмные»: яркая палитра цветов, необычное оформление, стильный декор — все это привлекает гостей, готовых поделиться своими впечатлениями в соцсетях.
Кроме внешнего вида, особое внимание уделяется качеству предоставляемых услуг: чистоте квартиры, наличию всех нужных мелочей — от свежих полотенец до зарядных устройств, простоте процесса заселения-выезда. Немаловажное значение имеет наличие удобной транспортной развязки и месторасположение самой квартиры.
Также популярностью пользуются квартиры с живописным видом из окна: панорамы города, зеленые насаждения, исторические здания или природные ландшафты. Парковочное место становится важной частью выбора для многих путешественников.
Что касается вкусов гостей из разных стран, то граждане Европы, например, нередко останавливают свой выбор на «сталинках» в исторических центрах, расположенных неподалеку от культурных объектов, музеев и театров. Высокая этажность, просторные комнаты и приятный внешний облик зданий делают их идеальным выбором для европейского гостя.
Наши соотечественники из России чаще смотрят на удобство подъезда к квартире и близость автомагистралей, таких как МКАД. Современные комфортабельные квартиры, оборудованные всеми необходимыми благами цивилизации, становятся основным приоритетом россиян.
Учитывая эти тенденции, наша задача как владельцев апартаментов — максимально адаптировать продукт под нужды разных категорий клиентов, гарантируя отличный сервис и приятное пребывание в городе.
— Цена на квартиру складывается из престижности района, состояния жилья, уровня комфорта и текущих событий. Обычно стараюсь ориентироваться на желания гостей и среднюю цену по рынку.
Самой дорогой квартирой в моей практике была трёхкомнатная в центре Минска, которую я сдавала за 500 долларов в сутки на Новый год. Ещё запомнился случай с русской парой, которая арендовала обычную однушку на пятом этаже без лифта за 200 долларов на майские праздники. Забавно, что стоимость ошейника их собаки превышала цену самой квартиры!
Это показывает, как причудливо может вести себя рынок недвижимости и какими разными могут быть гости.
— Основные расходы при управлении посуточной арендой зависят от того, ведёте вы бизнес сами или сотрудничаете с управляющей компанией.
Для владельца собственной квартиры ключевыми статьями являются:
Управляющие компании несут дополнительную нагрузку:
Все прочие расходы схожи с теми, что несет собственник, но умножены на количество объектов в управлении. Управляющим компаниям приходится балансировать между эффективностью бизнеса и поддержкой необходимого уровня сервиса, чтобы сохранить высокую маржу и довольных клиентов.
— Действительно, краткосрочная аренда иногда сопряжена с рисками. Люди, проживающие непродолжительное время, могут случайно повредить имущество или оставить беспорядок. Наша практика показала, что подобные инциденты случаются редко, но требуют оперативного реагирования.
Перед подписанием договора мы проводим проверку истории поведения гостя на аналогичных ресурсах, оцениваем его активность в социальных сетях, собираем паспортные данные и подключаем электронные платежные инструменты, такие как ЕРИП, позволяющие оперативно зафиксировать личность гостя.
Даже если гость покинул помещение без прямого контакта с нами, оставив ключи в почтовом ящике, наше взаимодействие проходит прозрачно и цивилизованно. Бывали редкие случаи поломок или незначительных повреждений, когда мы связывались с клиентом и предъявляли обоснованный счет, который он своевременно оплачивал.
Благодаря нашим методикам, конфликты разрешаются легко и конструктивно. Обращаться в правоохранительные органы пока не приходилось, но если возникнет необходимость, у нас есть все необходимые данные для защиты своих прав в рамках закона.
— Однажды мы столкнулись с нестандартной ситуацией в современном жилом комплексе «Лебяжий» в Минске, оснащённом системами «умный дом».
Однажды вечером к нам обратилась гостья, оказавшаяся заблокированной в ванной комнате. После того как администратор прибыл на место, выяснилось, что дверь закрыта изнутри ночным замком, а ручка сломана предыдущим жильцом. Вызванные специалисты попытались вскрыть замок, но у них ничего не получилось. Было принято решение демонтировать саму дверь, на что ушло три с половиной часа.
Девушка оказалась предусмотрительна: взяла с собой в ванную телефон, что позволило связаться с администрацией и избежать неприятностей. Поломанная ручка изначально осталась незамеченной сотрудниками, за что они получили взыскание.
В итоге мы связались с бывшим жильцом, выяснив, что он намеренно повредил механизм после ссоры с подругой. Этот инцидент закончился благополучно: бывший гость компенсировал нам ущерб.
Подобные происшествия редки, но напоминают о важности проверки деталей при передаче квартиры новому жильцу.
— Действительно, Новый год приближается, и, несмотря на распространённое мнение, особых предпочтений по типу жилья у гостей нет. Каждый выбирает исходя из бюджета и потребностей. Одни планируют шумные вечеринки и ищут просторные апартаменты, чтобы собраться дружной компанией. Другие мечтают отпраздновать в тишине и спокойствии маленькой уютной студии вдали от суеты центра.
Главное, что на праздники востребован абсолютно любой формат жилья — от студий до элитных лофт-апартаментов. Важно лишь поймать нужный ритм, вовремя забронировать подходящее жильё и насладиться праздником по-своему.
— Главный риск этого бизнеса — невозможность точного финансового планирования. Даже если квартира забронирована заранее и внесена предоплата, планы гостей могут внезапно поменяться: рейс отменён, заболел ребёнок, машина сломалась по дороге… И хотя квартира формально свободна, сдать ее заново практически нереально, особенно в современных условиях жесткой конкуренции.
Получается, что возникают финансовые провалы: невыдача арендной платы собственнику, задержка расчётов с партнёрами. Иногда приходится снижать цену до уровня себестоимости, но даже это не спасает ситуацию.
Особенно остро проблема проявляется в будние дни, когда общий спрос невысок. Высокий сезон смягчает риски, поскольку количество отказов резко снижается. Но даже тогда случается, что гости отказываются от брони без предупреждения, ссылаясь на объективные причины, и возвращают полную предоплату.
Все понимают, что судиться из-за небольших сумм нецелесообразно. Приходится покрывать потери из других источников, надеясь компенсировать убыток последующими заказами.
— Больше 15 лет в индустрии посуточной аренды убедили меня в одном: человеческая потребность в месте для отдыха неизменна. Независимо от времени года, настроения гостей или обстановки в мире, людям всегда нужно жилье.
Сейчас заметно возрос интерес к Беларуси как туристическому направлению, растёт количество отелей и хостелов, но большая часть гостей предпочитает жить в частных квартирах. Посуточная аренда прочно заняла свою нишу на рынке, и я убеждена, что эта тенденция сохранится надолго.
Прогнозы оптимистичны: разнообразие предложений формирует здоровую конкуренцию, делая доступным широкий спектр жилья — от скромных студий до роскошных апартаментов. Мой взгляд направлен на небольшие, уютные квартиры, где гость чувствует себя как дома: обустроенная кухня, уютный балкон с панорамным видом, домашняя атмосфера, создающая ощущение тепла и заботы.
Будущее этого бизнеса я вижу в повышении уровня сервиса, внимании к индивидуальным нуждам каждого гостя и снижении ненужных расходов на огромные площади. Потребители выбирают комфорт и уют, а не пафосные квадратные метры, поэтому снижение размеров жилья и увеличение качества обслуживания станут основой устойчивого роста отрасли.
